Ligger tomten utanför detaljplan får du som regel bygga ett fristående gästhus på högst 50 kvadratmeter utan bygglov, om det står minst 4,5 meter från gränsen eller grannen har gått med på att det står närmare. Inom detaljplan är gränsen 30 kvadratmeter. Själva huset kräver varken bygglov eller anmälan, men ett gästhus med kök och dusch behöver vatten och avlopp. Den installationen ska anmälas till kommunens byggnadsnämnd innan du börjar, liksom ventilation och eldstad. Har du redan lovfria byggnader på tomten minskar de utrymmet för gästhuset.
Attefallshus är vardagsnamnet. Sedan den 1 december 2025 talar plan- och bygglagen om komplementbyggnad och komplementbostadshus, och gränserna skiljer sig mellan tomter inom och utanför detaljplan.
Detaljplanen avgör om gränsen är 30 eller 50 kvadratmeter
Storleken styrs av om tomten omfattas av en detaljplan. Kommunens byggnadsnämnd kan svara på det, och många kommuner visar detaljplanerna i en karttjänst på sin webbplats.
| Tomten ligger | Största byggnad | Alla lovfria komplementbyggnader sammanlagt | Högsta taknock |
|---|---|---|---|
| Inom detaljplan | 30,0 kvadratmeter | 45,0 kvadratmeter | 4,0 meter |
| Utanför detaljplan | 50,0 kvadratmeter | 65,0 kvadratmeter | 4,5 meter |
Måtten gäller byggnadsarea, alltså den yta huset tar upp på marken. Golvytan inomhus blir därför något mindre än byggnadsarean, alltså under 50 kvadratmeter utanför detaljplan.
Ytterligare villkor gäller oavsett var tomten ligger:
- Gästhuset ska vara mindre än det hus det kompletterar.
- Ett gästhus med egen bostad får bara komplettera ett en- eller tvåbostadshus.
- Huset ska stå inom tomten.
- Det ska stå minst 4,5 meter från gränsen och minst 30 meter från mitten av ett järnvägsspår, om inte grannen eller järnvägens förvaltare skriftligen har gått med på en närmare placering.
Lovfriheten befriar inte från andra krav. Huset ska passa in i omgivningen och får inte vara en betydande olägenhet för grannarna.
Lovfria byggnader du redan har minskar utrymmet för gästhuset
Den sammanlagda gränsen på 45 respektive 65 kvadratmeter omfattar alla komplementbyggnader på tomten som har byggts utan bygglov, även de som byggdes enligt äldre regler. Ett attefallshus eller en friggebod från tidigare år tar också av utrymmet.
Står det redan ett attefallshus på 30 kvadratmeter och en friggebod på 15 kvadratmeter på en tomt inom detaljplan är potten full, och nästa byggnad kräver bygglov. Utanför detaljplan räknas även garage och förråd som tidigare fick byggas lovfritt nära bostadshuset på tomter utanför detaljplan och tätbebyggt område. Står det ett lovfritt garage på 40 kvadratmeter på tomten blir det 25 kvadratmeter kvar till ett nytt gästhus, trots att gränsen för en enskild byggnad är 50.
Den sammanlagda gränsen för fristående byggnader är skild från den för tillbyggnader på bostadshuset. En lovfri tillbyggnad på bostadshuset, till exempel en balkong, tar inte av gästhusets utrymme.
Kök och dusch kräver anmälan av installationerna
Ett gästhus med egen bostad heter komplementbostadshus i lagen. Det ska uppfylla kraven för bostäder i Boverkets föreskrifter, till exempel när det gäller kök, toalett och dusch, och kunna användas utan att vara beroende av huvudbyggnaden. Storleksgränserna är desamma som för ett förråd eller ett garage.
Att installera eldstad, ventilation eller vatten och avlopp i en byggnad kräver anmälan enligt plan- och byggförordningen. Det gäller även i ett hus som i övrigt är lovfritt. Arbetet får inte påbörjas förrän byggnadsnämnden har gett ett startbesked.
Byggnadsnämnden har fyra veckor på sig att handlägga en anmälan, räknat från dagen den kom in, och får förlänga tiden en gång med högst fyra veckor. Begär nämnden inom tre veckor att du kompletterar anmälan räknas fristen i stället från dagen du avhjälpte bristen.
En kontrollansvarig behövs normalt inte för ett komplementbostadshus eller för en anmälningspliktig åtgärd. Byggnadsnämnden får ändå besluta att det krävs en.
Avloppet kräver tillstånd eller anmälan hos kommunen
På landsbygden finns ofta inget kommunalt avlopp. Att anlägga ett eget avlopp som en vattentoalett ska anslutas till, eller att ansluta en ny toalett till ett befintligt enskilt avlopp, kräver tillstånd från kommunen. Ett avlopp utan vattentoalett, till exempel bara för dusch och disk, kräver anmälan, men kommunen får bestämma att det krävs tillstånd även för sådana avlopp i vissa delar av kommunen. Den prövningen sker enligt miljöbalken och är skild från byggnadsnämndens startbesked, så räkna med två ärenden.
När attefallshuset kräver bygglov trots att det är litet nog
- Nära gräns eller järnväg. Närmare gränsen än 4,5 meter eller närmare än 30 meter från ett järnvägsspårs mitt krävs bygglov, utom när alla berörda grannar har gett sitt skriftliga medgivande. Gränsen kan vara fastighetsgräns, tomtgräns eller gräns mot en gata eller annan allmän plats.
- Totalförsvarets områden. Inom eller i anslutning till områden av riksintresse för flygplatser, övningsfält eller skjutfält kräver ett komplementbostadshus bygglov. Byggnadsnämnden vet om din fastighet berörs.
- Särskilt värdefulla miljöer. Omfattas tomten av skyddsbestämmelser i en detaljplan eller områdesbestämmelser, eller ligger den i ett särskilt värdefullt bebyggelseområde, krävs bygglov.
- Utökad lovplikt. En detaljplan eller områdesbestämmelser kan kräva bygglov för sådant som annars är lovfritt.
Inom detaljplan får ett lovfritt komplementbostadshus strida mot planen, utom mot planbestämmelser om skyddsåtgärder.
Vissa äldre detaljplaner har bestämmelser som gör större byggnader lovfria, så kallad minskad lovplikt. Bestämmelser om minskad lovplikt som har beslutats med stöd av den nuvarande plan- och bygglagen gäller längst till och med den 30 november 2027, enligt övergångsbestämmelserna. Därefter gäller lagens vanliga gränser.
Strandskyddet gäller oavsett bygglov
Ligger tomten nära en sjö, ett vattendrag eller havet kan strandskydd gälla. Det omfattar som regel 100 meter från strandlinjen och kan vara utvidgat till högst 300 meter, enligt miljöbalken. Inom strandskyddsområdet får nya byggnader inte uppföras utan dispens, och att huset är lovfritt ändrar inte det. Fråga kommunen innan du planerar.
Så bygger du ett lovfritt gästhus, steg för steg
- Ta reda på om tomten ligger inom detaljplan och om planen har särskilda bestämmelser om lovplikt eller skydd. Fråga byggnadsnämnden om du är osäker.
- Räkna ihop byggnadsarean för de lovfria komplementbyggnader som redan står på tomten och se hur mycket som finns kvar av potten.
- Kontrollera avståndet till gränser och järnväg. Ska huset stå närmare gränsen än 4,5 meter behövs grannens skriftliga medgivande, gärna genom att grannen skriver under en situationsplan och fasadritningar.
- Kontrollera om strandskydd eller totalförsvarets områden berör tomten.
- Sök tillstånd för avloppet hos kommunen om gästhuset ska ha vattentoalett och inte kan anslutas till kommunalt avlopp.
- Gör anmälan till byggnadsnämnden för ventilation, eldstad och vatten och avlopp, och vänta på startbesked innan installationerna görs.
- Anmäl gästhuset till försäkringsbolaget. Garage, attefallshus och andra byggnader på tomten ska som regel stå i försäkringsbrevet för att villaförsäkringen ska gälla för dem.
Den som vill ha ett prövat besked kan söka bygglov frivilligt, även när huset är lovfritt. Då finns ett beslut att hålla sig till. Handläggningstiden för bygglov i din kommun finns i bygglovskartan, som bygger på kommunernas rapportering till Kolada.
Bygger du för stort eller börjar för tidigt blir det en avgift
Blir huset större än tillåtet, eller hamnar det för nära gränsen utan grannens medgivande, krävs bygglov. Byggs det ändå utan bygglov och startbesked tar byggnadsnämnden ut en byggsanktionsavgift. För en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus är den 0,25 prisbasbelopp plus 0,005 prisbasbelopp per kvadratmeter sanktionsarea, enligt plan- och byggförordningen. Sanktionsarean är bruttoarean minus 15 kvadratmeter.
Med 2026 års prisbasbelopp på 59 200 kronor blir avgiften för ett gästhus med en bruttoarea på 60 kvadratmeter, byggt utan bygglov, 14 800 kronor plus 13 320 kronor, sammanlagt 28 120 kronor. Avgiften räknas på prisbasbeloppet det år beslutet fattas. Beslutas avgiften ett senare år blir beloppet ett annat.
Görs installationerna före startbesked tas en separat avgift ut för varje åtgärd. För en eldstad är den 0,1 prisbasbelopp, 5 920 kronor 2026. För vatten och avlopp är den 0,05 prisbasbelopp plus 0,0025 prisbasbelopp per kvadratmeter berörd byggnadsarea.
Byggnadsnämnden kan dessutom förelägga ägaren att rätta till det som har byggts fel, och föreläggandet kan innebära att huset ska rivas.
Äldre regler gäller för ärenden från före december 2025
Kom anmälan eller bygglovsansökan in till byggnadsnämnden före den 1 december 2025 handläggs ärendet enligt de äldre reglerna tills det är slutligt avgjort. Har någon byggt något som var otillåtet enligt de gamla reglerna men är tillåtet enligt de nya, gäller de nya reglerna vid tillsyn och påföljd om de ger ett lindrigare utfall.
Senast faktagranskad: 13 november 2026