Sedan den 1 juli 2026 bestämmer ni hyran tillsammans med hyresgästen när ni hyr ut huset medan ni arbetar utomlands. Den gamla regeln, där hyran räknades fram ur husets marknadsvärde och driftskostnader, gäller inte längre för nya avtal. I stället kan hyresgästen gå till hyresnämnden om hyran är väsentligt högre än för liknande hus som hyrs ut privat. Sätt hyran efter vad liknande hus hyrs ut för, välj avtalets längd efter om ni kan behöva komma hem tidigare, och kontrollera att försäkringen gäller när någon annan bor i huset.
Privatuthyrningslagen ersatte den gamla lagen i juli
Ett hus som en privatperson hyr ut som bostad omfattas av privatuthyrningslagen, som trädde i kraft den 1 juli 2026 och upphävde lagen om uthyrning av egen bostad. Lagtexten finns också hos riksdagen. Den gamla lagen gäller fortfarande för avtal som har ingåtts enligt den lagen.
Lagen gäller inte om ni regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte ingår i er egen bostad, och inte om huset hyrs ut för fritidsändamål. En sommarstuga som hyrs ut några veckor följer hyreslagen i jordabalken. Villan ni lämnar när ni arbetar två år i Norge följer privatuthyrningslagen.
Hyran avgörs av vad liknande hus hyrs ut för
Ni och hyresgästen kommer överens om hyran, och den ska vara bestämd till ett belopp. Ni får avtala att el, värme och vatten betalas efter förbrukning, ovanpå hyran.
Hyresgästen kan när som helst ansöka hos hyresnämnden om ändrad hyra. Är hyran väsentligt högre än den som i allmänhet tas ut när liknande bostäder hyrs ut enligt samma lag, ska nämnden sätta ned den till ett skäligt belopp. Nämnden utgår då i första hand från en jämförelse med de bostäderna. Den nya hyran gäller normalt från dagen för ansökan, och har ni tagit emot för mycket ska ni betala tillbaka det med ränta.
Lagen anger ingen exakt gräns för vad som är väsentligt högre. I regeringens proposition står att en hyra som är mer än 10 procent högre än för liknande bostäder normalt kan anses vara väsentligt högre. Det är ett riktmärke, inte en regel, och det är hyresgästen som i första hand ska visa vad jämförbara hus kostar.
Tabellen visar tre hus i olika lägen. Hyrorna för jämförbara hus är räkneexempel, inte uppmätta marknadshyror. Kontrollera själva vad liknande hus på er ort hyrs ut för. Skatten är räknad på uthyrning hela året av en villa som räknas som privatbostad. Ett hus som ägarna inte själva bor i räknas bara i vissa fall som privatbostad, och ni behöver själva bedöma det vid slutet av varje år. Schablonavdraget är 40 000 kronor plus 20 procent av hyran, och överskottet beskattas med 30 procent, enligt Skatteverket.
| Kronor | Radhus med äganderätt, mindre ort | Villa, förort | Villa, storstad |
|---|---|---|---|
| Jämförbara hus, hyra per månad (exempel) | 16 000 | 20 000 | 28 000 |
| 10 procent över jämförelsen, per månad | 17 600 | 22 000 | 30 800 |
| Hyresintäkt per år vid jämförelsehyran | 192 000 | 240 000 | 336 000 |
| Avdrag, 40 000 plus 20 procent av hyran | 78 400 | 88 000 | 107 200 |
| Skatt, 30 procent av överskottet | 34 080 | 45 600 | 68 640 |
| Kvar per månad efter skatt | 13 160 | 16 200 | 22 280 |
Raden med 10 procent visar ungefär var propositionens riktmärke går. Skillnaden mellan raderna är 1 600 till 2 800 kronor i månaden, eller 38 400 till 67 200 kronor över två år.
Äger ni huset tillsammans delar ni på schablonavdraget, men den sammanlagda skatten blir densamma. Mer om avdragen, och hur en bostadsrätt jämför sig med en villa, finns i guiden om skatt på uthyrning av bostad. Flyttar ni till Norge kan frågan om ni fortfarande räknas som bosatta i Sverige påverka hur hyran ska deklareras, så kontrollera det hos Skatteverket innan ni åker.
Hyresavtal på två år eller tills vidare avgör vem som kan säga upp kontraktet
Ett avtal på bestämd tid, till exempel två år, upphör när tiden är slut. Hyresgästen får ändå alltid säga upp det så att det upphör vid ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Ni som hyr ut kan inte säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid för att ni vill komma hem tidigare. Det går bara vid de avtalsbrott som lagen räknar upp, till exempel om hyran är mer än två veckor sen eller om huset vanvårdas och hyresgästen inte rättar sig.
Ett avtal som gäller tills vidare kan båda parter säga upp med samma tre månaders frist till ett månadsskifte. Det ger er möjlighet att flytta hem om jobbet i Norge tar slut tidigare, men hyresgästen kan då inte räkna med att få bo kvar i två år. Skriver ni inte in någon hyrestid gäller avtalet tills vidare.
Villkor i avtalet som är sämre för hyresgästen än lagen gäller inte mot hyresgästen, om inte lagen själv tillåter det. En klausul om att ni får säga upp ett tvåårsavtal med en månads varsel håller inte.
Detta ska stå i kontraktet när ni bor utomlands
Avtalet behöver bara vara skriftligt om någon av er begär det, men ett skriftligt avtal är ert bästa underlag om hyran senare prövas. Ta med:
- Hyran per månad, vad den omfattar och hur el, värme och vatten betalas.
- Hyrestiden, alltså ett slutdatum eller att avtalet gäller tills vidare.
- Om hyran ska följa ett index. Det måste avtalas, och en ändring får tidigast börja gälla när den tidigare hyran gällt i minst ett år.
- En e-postadress för meddelanden. En uppsägning räknas som gjord när den har skickats till en elektronisk adress som mottagaren angett. E-post är det säkraste sättet att nå varandra när ni bor i ett annat land.
- Ett ombud i Sverige som kan ta emot post, besöka huset och ta hand om akuta skador.
- Vem som sköter trädgård, snöskottning och mindre underhåll. Huvudregeln är att ni som hyr ut ska hålla huset i det skick som avtalats.
- En förteckning över möbler och utrustning, gärna med foton, och eventuell deposition. Lagen har inga regler om deposition, så den ska avtalas.
- Ett krav på att hyresgästen har en egen hemförsäkring.
Hyresgästen ska vårda huset och ersätta skador som hon eller någon i hushållet orsakar. För brand gäller ett snävare ansvar. En brandskada som hyresgästen inte själv har vållat svarar hon bara för om hon har brustit i den omsorg och tillsyn som rimligen kan krävas. Hyresgästen får inte heller hyra ut huset vidare i andra hand utan ert samtycke.
Hemförsäkringens uthyrningstillägg täcker sällan två års uthyrning av villan
Vanliga hem- och villaförsäkringar är inte gjorda för uthyrning, och hemförsäkringens stöldskydd för era saker gäller inte när ni hyr ut bostaden, enligt Konsumenternas försäkringsbyrå. En längre uthyrning täcks sällan av de uthyrningstillägg som bolagen erbjuder:
- Folksams uthyrningsskydd i Hemförsäkring Stor gäller bara när bostaden hyrs ut tillfälligt, med en hyresperiod på upp till två månader.
- Ifs tillägg Uthyrning gäller bara uthyrning av en bostad som ni även använder själva. Det kräver dessutom ett hyreskontrakt, en bakgrundskontroll av hyresgästen och att ni kontrollerat att hyresgästen har en egen hemförsäkring.
- Gjensidiges uthyrningsförsäkring är stängd för nyteckning.
Rättsskyddet, som betalar ombud om ni hamnar i tvist med hyresgästen, kan också falla bort. Hos Folksam gäller det inte för tvister som har samband med något som ger mer än ett prisbasbelopp om året, i år 59 200 kronor enligt Försäkringskassan. Varje hus i tabellen ovan ger mer än tre gånger så mycket. Hyr ni ut regelbundet kan det dessutom räknas som näringsverksamhet, och då gäller inte hemförsäkringens rättsskydd i en tvist med hyresgästen, skriver Konsumenternas.
Ring försäkringsbolaget innan hyresgästen flyttar in och berätta att huset hyrs ut i två år. Fråga om villaförsäkringen för byggnaden gäller oförändrad, hur era kvarlämnade saker är försäkrade och om rättsskyddet gäller vid en tvist om hyran. Be om svaret skriftligt. Hyresgästens egen hemförsäkring med ansvarsskydd kan gälla om hon är mycket vårdslös och skadar huset. Vad villaförsäkringen och hemförsäkringen täcker var för sig står i guiden om vilka försäkringar en villa behöver.
Fem frågor att besvara innan ni skriver på
- Vad hyrs liknande hus ut för på er ort, och hur långt över den nivån ligger er hyra? Enligt propositionens riktmärke kan en hyra som är mer än 10 procent högre normalt anses vara väsentligt högre.
- Vill ni kunna komma hem tidigare? Välj då ett avtal som gäller tills vidare i stället för två år.
- Har ni ett ombud i Sverige och en e-postadress i kontraktet för meddelanden och uppsägning?
- Har försäkringsbolaget skriftligt bekräftat vad som gäller under uthyrningen, och har hyresgästen en egen hemförsäkring?
- Har ni räknat med skatten och kontrollerat hur flytten till Norge påverkar deklarationen?
Ska ni i stället hyra ut en hyresrätt i andra hand gäller andra regler för både tillstånd och hyra. En bostadsrätt följer samma hyresregler som villan, men föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd behövs. Reglerna för att hyra ut en hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand finns i guiden om att hyra ut i andra hand.
Senast faktagranskad: 29 oktober 2026