Den 1 december 2025 fick plan- och bygglagen ett nytt nionde kapitel, och det ändrade när en balkong kräver bygglov. Undantaget som gör en tillbyggnad på 30 kvadratmeter lovfri gäller nu alla byggnader utom komplementbyggnader, även flerbostadshus. Anmälningsplikten för tillbyggnaden föll samtidigt bort ur huvudregeln, men den finns kvar när detaljplanen själv har tagit bort lovkravet. Bygget kan kräva två beslut från olika instanser: kommunens prövning enligt plan- och bygglagen och, i en bostadsrättsförening, stämmans beslut om fasaden. En bostadsrättshavare bör börja i föreningen och fortsätta hos kommunen, eftersom ett nej på stämman stoppar bygget oavsett vad lovet säger.
Därför kräver en utskjutande balkong bygglov
Om din balkong kräver lov avgörs av reglerna om tillbyggnad, fasadändring och väsentlig förändring. En balkong som skjuter ut från fasaden ökar byggnadens volym och räknas som en tillbyggnad. Mark- och miljööverdomstolen prövade en balkong på cirka 3,7 kvadratmeter som satt på ett uthus, kragade ut cirka 1,3 meter och vars undersida låg cirka 2,5 meter över marken. Bjälklaget fungerade som ett tak som människor kunde vistas under, och balkongen påverkade användbarheten av marken nedanför. Domstolen kom fram till att det var en tillbyggnad, vilket framgår av Boverkets genomgång av praxis. Storleken var inte det som avgjorde, och skälen gäller vad en tillbyggnad är, inte vilken sorts hus balkongen satt på.
Bygglov krävs för tillbyggnad som huvudregel. En åtgärd som utgör en tillbyggnad ska prövas som tillbyggnad, inte som fasadändring. Lovplikten för fasadändring träffar bara byggnader som inte är ett en- eller tvåbostadshus, en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus, bara inom detaljplan och bara när ändringen sker mot en allmän plats. Det räcker att en del av fasaden vetter mot gatan eller parken för att lov ska krävas för hela den fasaden.
En fransk balkong ökar inte byggnadens volym och prövas som fasadändring. Boverket räknar franska balkonger som ett exempel på en åtgärd som kan kräva lov som fasadändring. På ett en- eller tvåbostadshus är en sådan ändring lovfri, eftersom hustypen är undantagen.
När är en balkong på 30 kvadratmeter lovfri?
Tre villkor måste vara uppfyllda samtidigt för att tillbyggnaden ska vara lovfri. Den får ha en bruttoarea eller öppenarea eller en kombination av dessa på högst 30,0 kvadratmeter, den får inte överstiga byggnadens taknock, och tillsammans med andra genomförda tillbyggnader på byggnaden får arean eller kombinationen inte heller överstiga 30,0 kvadratmeter. Bara tidigare lovfria tillbyggnader räknas in i arean. De 30,0 kvadratmeterna är en pott per byggnad, och en tillbyggnad som fick bygglov förbrukar inte potten. Potten gäller per byggnad.
Undantaget omfattar en- och tvåbostadshus, flerbostadshus, kontor och industribyggnader, men inte komplementbyggnader och komplementbostadshus. Bara en lovfri tillbyggnad på ett en- eller tvåbostadshus får strida mot detaljplanen, och inte heller den får strida mot planbestämmelser om skyddsåtgärder och skyddsanordningar. På ett flerbostadshus ska den lovfria tillbyggnaden följa planen, och bara en liten avvikelse som inte motverkar planens syfte kan godtas. Det framgår av Boverkets vägledning om tillbyggnad.
Detaljplanen kan själv föreskriva att bygglov krävs, och lov kan krävas ändå för en särskilt värdefull byggnad eller nära en gräns. Arean ensam avgör inte om balkongen kräver bygglov. Kontrollera vilken detaljplan som gäller för din fastighet, eftersom prickmark, mark som inte får bebyggas, kan stoppa en balkong oavsett area.
Krävs anmälan för en balkong sedan december 2025?
Sedan den 1 december 2025 beror svaret på vad detaljplanen säger, och anmälningsplikten regleras i plan- och byggförordningen. Anmälningsplikten i huvudregeln omfattar sex åtgärder, och tillbyggnad är inte en av dem. Rivning när byggnadens byggnadsarea är större än 50,0 kvadratmeter, väsentlig påverkan på bärande delar, väsentlig påverkan på brandskyddet, hiss och eldstad, vatten och avlopp samt vindkraftverk är de åtgärder som kräver anmälan. En tillbyggnad som är lovfri enligt plan- och bygglagen kräver ingen anmälan i sig, men tekniska installationer i den, som ventilation, vatten eller avlopp, gör det. Så lyder Boverkets vägledning om tillbyggnad.
En sjunde grund för anmälan träffar balkongen direkt. En anmälan krävs för en tillbyggnad som kräver bygglov enligt plan- och bygglagen men har undantagits från lovkravet genom bestämmelser i en detaljplan eller i områdesbestämmelser. En detaljplan kan både lägga till lovplikt och ta bort den. Det senare kallas minskad lovplikt.
Den vägen till lovfrihet är en egen väg, inte en variant av undantaget på 30 kvadratmeter. En tillbyggnad som är lovfri genom minskad lovplikt kan vara större eller högre än den som är lovfri enligt lagen, och den räknas inte in i byggnadens pott. Men den kräver anmälan och startbesked. Planbestämmelser om minskad lovplikt som har beslutats med stöd av plan- och bygglagen gäller till och med den 30 november 2027, medan bestämmelser som har beslutats med stöd av den äldre plan- och bygglagen fortsätter att gälla efter det. Det framgår av Boverkets vägledning om anmälan.
Två av de sex grunderna kan ändå träffa ett balkongbygge, oberoende av lovfrågan. Anmälan krävs för en ändring som väsentligt påverkar konstruktionen av byggnadens bärande delar, och för en ändring som väsentligt påverkar byggnadens brandskydd. Förordningen anger grunderna, inte vilka åtgärder som omfattas. Om infästningen i fasaden eller avskiljningen mot grannbalkongen påverkar konstruktionen eller brandskyddet väsentligt bedömer byggnadsnämnden. Fråga nämnden skriftligt innan arbetet beställs.
En åtgärd får inte påbörjas före startbesked om den kräver lov eller anmälan. Hur lång väntan blir varierar kraftigt, och mediantiden skiljer flera månader mellan kommuner.
Hustypen avgör också byggsanktionsavgiften för balkongen
För en lovpliktig tillbyggnad på ett en- eller tvåbostadshus är avgiften 0,5 prisbasbelopp, motsvarande 29 600 kronor, med ett tillägg på 0,005 prisbasbelopp för varje kvadratmeter sanktionsarea. Med prisbasbeloppet för 2026 på 59 200 kronor blir tillägget 296 kronor per kvadratmeter.
På ett flerbostadshus är samma överträdelse dyrare. Där är avgiften 1 prisbasbelopp, motsvarande 59 200 kronor, med ett tillägg på 0,02 prisbasbelopp, eller 1 184 kronor, per kvadratmeter sanktionsarea. Beloppet är dubbelt så högt som för villan och tillägget fyra gånger så högt. Samma nivå gäller kontorsbyggnader, handelsbyggnader och byggnader för kultur- eller idrottsevenemang.
Sanktionsarean är brutto- eller öppenarean minskad med 15 kvadratmeter, så en balkong på högst 15 kvadratmeter ger inget tillägg alls. En så liten balkong blir lovpliktig först när kravet kommer ur något annat än balkongens egen area, till exempel ur detaljplanen, ur avståndet till tomtgränsen eller ur en pott som redan är tagen i anspråk. En balkong som är lovpliktig just för att den är större än 30,0 kvadratmeter har alltid en sanktionsarea och ger alltid ett tillägg. En balkong på 20 kvadratmeter på ett flerbostadshus är lovfri på arean ensam, men blir lovpliktig om detaljplanen kräver lov eller om mer än 10,0 kvadratmeter av byggnadens pott redan är använda. Är den lovpliktig har den en sanktionsarea på 5 kvadratmeter, och avgiften blir 59 200 kronor plus 5 920 kronor, sammanlagt 65 120 kronor.
En ren fasadändring har en egen och lägre taxa. För en lovpliktig fasadändring som bara avser en balkong är avgiften 0,25 prisbasbelopp per balkong om arbetet påbörjas före startbesked. Med prisbasbeloppet för 2026 på 59 200 kronor blir det 14 800 kronor per balkong. Den avgiften gäller den franska balkongen och andra ändringar som inte ökar byggnadens volym, inte den utskjutande balkongen.
Hade den som byggde redan fått bygglov, eller hade anmälan gjorts, bestäms avgiften till hälften, och den räknas på prisbasbeloppet det år beslutet fattas.
4,5 meter från gränsen kräver skriftligt grannmedgivande
Närmare tomtgränsen än 4,5 meter krävs bygglov för en tillbyggnad som annars hade varit lovfri. Undantaget är att de berörda grannarna skriftligen medger åtgärden, och att åtgärden antingen inte strider mot detaljplanen eller är en sådan som får göra det. Ett muntligt ja över staketet uppfyller inte kravet.
Mot en allmän plats eller en järnväg lämnas medgivandet av någon annan än en enskild granne. Mot en allmän plats eller en järnväg anses medgivandet lämnat om det kommer från huvudmannen för den allmänna platsen eller från järnvägens infrastrukturförvaltare. För en balkong mot gata eller park svarar kommunen eller den som annars är huvudman, inte en enskild fastighetsägare. Berörda grannar på övriga sidor ska fortfarande medge åtgärden.
Kommunens lov ger ingen rätt till föreningens fasad
Ett bygglov prövar bara åtgärden mot plan- och bygglagen. Det ger ingen rätt att förfoga över en fasad som någon annan äger, och i en bostadsrättsförening är fasaden föreningens. Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus ska fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna eller följer av paragrafens andra eller tredje stycke. Stämman är utgångspunkten. Styrelsen beslutar när stadgarna ger den rätten, och lagen lägger dessutom beslut om installation av laddningspunkt direkt på styrelsen.
Innebär beslutet att en lägenhet som är upplåten med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad krävs mer. Då ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet, och om samtycket uteblir blir beslutet giltigt bara om minst två tredjedelar av de röstande står bakom det och hyresnämnden godkänner det.
Åtgärder inne i lägenheten följer en annan ordning. Där krävs styrelsens tillstånd i fem uppräknade fall, bland dem ingrepp i en bärande konstruktion och annan påverkan på brandskyddet. Styrelsen får vägra bara om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, och den som är missnöjd kan begära att hyresnämnden prövar frågan. Bostadsrättslagen lägger lägenhetens skick på bostadsrättshavaren, men bara om inte något annat bestämts i stadgarna, och mark omfattas bara om den ingår i upplåtelsen. Vad föreningen respektive bostadsrättshavaren ansvarar för står i stadgarna och i upplåtelsen.
Krävs bygglov för att glasa in balkongen?
För den som vill glasa in en balkong som redan finns är rättsläget öppet, enligt Boverket. Två äldre avgöranden från Regeringsrätten bedömde inglasning av balkonger på flerbostadshus som tillbyggnader enligt den äldre plan- och bygglagen. Mark- och miljööverdomstolen har sedan avgjort mål som kan anses gå emot dem, bland annat att ett inglasat uterum under ett befintligt tak inte är en tillbyggnad. Men domstolen har ännu inte tagit ställning till om inglasning av en befintlig balkong är en tillbyggnad, och till dess är det oklart om de äldre avgörandena är vägledande.
Frågan avgör vilken regel som gäller: tillbyggnad prövas mot undantaget på 30 kvadratmeter, fasadändring mot kravet på lov mot allmän plats. Vad bygget kostar och vad det ger i värme går att räkna på i förväg utifrån priset per kvadratmeter för en inglasad balkong. Om inglasningen kräver lov går däremot inte att avgöra på förhand.
Den som vill ha ett prövat svar kan ansöka om lov frivilligt, även när åtgärden inte kräver det. Då finns ett beslut att hålla sig till, och ett att överklaga. Utan ett lovbeslut kan en granne som anser att balkongen är en betydande olägenhet i stället vända sig till byggnadsnämnden med en tillsynsanmälan.
Senast faktagranskad: 23 oktober 2026